新力服務港交所遞表 借道公共服務實現規模增長的IPO故事

觀點地產網 ?

2021-03-05 00:47

  • 新力服務戰略性地選擇與本地城市平臺公司合作,以擴展非住宅物業管理業務。

    觀點地產網 2020年末,張園林對新力物業進行了一系列股權架構變動,如今條件成熟,便馬不停蹄向港交所遞交了招股書。

    這是一家成立僅10年的物業公司,2011年時叫做江西三新物業服務有限公司。

    不過,新力服務僅用10年時間便發展到今天的規模:截至2020年12月31日,管理的物業達到233個,在管總建筑面積約3230萬平方米;簽約管理物業400個,合同總建筑面積約6760萬平方米。

    新力服務近年規模增長以每年翻倍的速度擴張,招股書顯示,新力服務在管面積由截至2018年12月31日的610萬平方米增長至截至2019年12月31日的1500萬平方米,并進一步增長至截至2020年12月31日的3230萬平方米,復合年增長率為130.9%。

    截至2020年12月31日,新力服務已訂約但未交付的合同總建筑面積達3540萬平方米,為其拓展(就在管建筑面積及經營業績而言)奠定基礎。

    事實上,新力服務規模能夠快速擴張,很大一部分是來自于近年獨立第三方物業開發商所開發物業的物業管理服務規模增加。

    據觀點地產新媒體了解,由獨立第三方物業開發商所開發物業的在管總建筑面積,由截至2018年12月31日的300萬平方米增加至截至2019年12月31日的790萬平方米,并進一步增加至截至2020年12月31日2340萬平方米。

    由于獨立第三方物業開發商所開發物業的物業管理服務規模增加,于2018年、2019年及2020年,新力服務分別就獨立第三方物業開發商開發的物業合共提交14份、40份及72份物業管理標書,中標率分別為71.4%、82.5%及83.3%。

    這也使得來自獨立第三方物業開發商的占比越來越重,截至2018年、2019年及2020年12月31日,新力服務來自獨立第三方物業開發商的在管總建筑面積占在管總建筑面積的比例分別為49.3%、52.6%及72.4%。

    規模增長的好處顯而易見,最直接就是帶動經營業績以近乎相同的增速增長。

    數據顯示,新力服務收益由2018年的2.48億元增長至2019年的5.37億元,并進一步增長至2020年的10.06億元,復合年增長率為101.4%。

    溢利凈額則由2018年的1410萬元增長至2019年的3530萬元,并進一步增長至2020年的1.02億元,復合年增長率為169.5%。

    所以,新力服務依然專注于管理規模的擴張,僅從2021年開年至今,就有新力控股集團開發的一個物業及由獨立第三方物業開發商開發的20個物業訂立物業管理服務協議,合同總建筑面積約為280萬平方米。

    因為來自獨立第三方物業開發商的管理面積占比越來越重,收益貢獻占比亦從2018年的22%升至2019年的41.3%,并進一步上升至2020年的48.7%。

    值得注意的是,第三方在管總建筑面的占比在2018年至2020年有49.3%、52.6%及72.4%,卻貢獻不足50%的收益占比,主要原因是上述年度來自新力控股集團的管理面積平均每月物業管理費可達到2.4元/平方米、2.6元/平方米及2.9元/平方米,但第三方的每年僅為2.1元/平方米。

    即便是規模增速如此之快,但是在眾多物業上市公司行列中,目前新力的管理規模并不算亮眼。而董事會主席、執行董事兼總裁閉濤早前曾言,新力服務要走“不一樣”的差異化路線。

    此次招股書亦對此專門做了概述:新力服務采取雙輪驅動發展戰略,憑借服務住宅物業建立的市場聲譽,將服務擴展至非住宅物業市場,并戰略性地選擇與本地城市平臺公司合作,以擴展非住宅物業管理業務。

    值得注意的是,新力服務與本地城市平臺公司成立16間共同投資的公司,致力于管理非住宅物業,例如城市公園、交通樞紐、旅游景點、市政辦公大樓,以及住宅物業。

    新力服務表示,該等共同投資的公司,有助于與當地政府建立長期的戰略關系。

    事實上,非住宅物業可謂占據新力服務半壁江山。截至2020年12月31日,新力服務管理136個非住宅物業,在管總建筑面積為1550萬平方米。非住宅物業在管建筑面積占在管總建筑面積的比例由2018年的17.4%增加至2020年的47.9%。

    不過,因為非住宅物業物業管理服務中,快速增長的是公共設施及基礎設施的管理面積,所以雖然非住宅物業收益由2018年的3730萬元增長至2020年的人民幣1.35億元,復合年增長率為90.6%,但是收益占比僅僅從0.9%升至13.2%。

    對于新力服務而言,這部分是其招股書想要講述的其中一個“故事”。

    新力服務對此表示,于城市綜合服務方面的承諾及豐富的經驗,使其從眾多競爭對手中脫穎而出,創造多元化的收益來源,且更重要的是能夠提供涵蓋城市生活各個方面的貫徹一致的、全周期的優質服務,最終進一步提高品牌聲譽,提升客戶滿意度及忠誠度,并憑借增值及其他專業服務增強協同效應。

    撰文:廖堯    

    審校:徐耀輝



    相關話題討論



    你可能感興趣的話題

    資本

    物業

    上市

    新力

  • 必威