觀點直擊 | 疫情一年 林德良講述越秀房托如何“翻盤”(實錄)

觀點地產網 ?

2021-03-05 00:39

  • 疫情并不是輕飄飄的兩個字,它真實地影響了一家企業的各類經營數據。

    觀點地產網 3月4日,廣州國際金融中心58樓,越秀房產基金如以往一般召開業績發布會。

    去年8月舉辦中期業績會時,主席林德良還因為首次舉行香港內地跨境連線而反復測試;今年他感慨疫情還未完全恢復之時,已然適應這種兩地業績會的模式。

    過去一年,這家房托基金的成績單深刻留下了疫情的烙印。

    業績期內,越秀房托收入合計約17.59億元,同比下降14.5%;物業收入凈額13.23億元,同比下降11.5%;除稅后凈溢利5.87億元,同比減少37.6%。

    分派方面,越秀房托2020年應計分派總額6.49億元,同比下降14.8%,每單位應計分派港幣0.2293港元;同比下降15.4%;年化分派收益率達到6.07%,同比則有0.9%的漲幅。

    疫情并不是輕飄飄的兩個字,它真實地影響了一家企業的各類經營數據。

    但在這些不可避免的連鎖反應之外,我們也試圖窺探,作為基金管理人在“最壞”的這一年如何應對。

    下半年“翻盤”

    業績會上,除了整體收入與盈利下降,對于一家房托基金的觀察指標還有很多。

    越秀房產基金旗下持有八項物業,對于這些物業而言,出租率、租金、續租率、凈收入比率等,是觀察基金管理人運營成效的重要維度。

    從出租率看,截至2020年期末,越秀房托旗下物業整體出租率略有上升,由2019年的92.6%上升到2020年的92.8%。

    從收入凈額看,各業態表現不一。作為基金最為青睞的寫字樓,在疫情中展現了抗風險性,收入凈額同比逆勢上漲了2.1%;但專業市場和酒店公寓因為疫情沖擊比較明顯,下降幅度比較大;零售商業也受到疫情影響略微下降。

    綜合以上,越秀房托2020年整體NPI率同比上升了2.6個百分點。

    租金方面,全年寫字樓業態除上海越秀大廈外,其他物業租金單價均實現上升;酒店公寓和批發兩種業態受疫情影響比較大,租金單價下降明顯。

    管理層在現場展示了一組數據:以上下半年為分界線,突出下半年復蘇后對于業績的“力挽狂瀾”。

    例如,上半年因疫情四季酒店和雅詩閣公寓基本三個月沒有營業,下半年這兩項物業出租率恢復明顯,分別提升23.1%及4.7%。

    另據觀點地產新媒體了解,越秀房托八項分布于一二線的物業中,成長性物業表現得更為突出。

    如囊括寫字樓和零售業態的武漢綜合體項目,位于國內受疫情影響最嚴重的武漢,2020年中期業績會時管理層也表示過對武漢物業全年業績的擔憂。

    然而,從2020年全年看,武漢項目通過后續招商管理“翻盤”,如寫字樓業態武漢越秀財富中心期末出租率升至87.1%,同比增長12個百分點;經營收入1.54億元,同比增長近10%。

    這其中的原因來自對招商組合的優化調整,林德良表示,傳統“渠道的招商”已經轉變到產業招商、平臺招商概念,即時關注每一個城市的產業,通過產業動能來搶招商的窗口,這是其改變的策略。

    據悉,武漢項目全年新簽面積約4.1萬平方米,并引入華潤雪花、泰康人壽2家世界500強企業及10家行業龍頭。

    “武漢項目現在出租率已經達到88%,我想未來一年應該可以做到增長七八個點。”對于武漢這座城市,林德良十分看好上述所提及的產業,指武漢現在是五大國家級產業基地,對武漢的產業動能帶動非常之大,也意味著未來房地產租務市場會獲益良多。

    位于杭州的成長性物業維多利中心同樣如此,期末出租率達96%,同比上升3.8%;租金則提升1.5%。

    對于下一年物業經營層面的發展,林德良更多展示出作為基金管理人的信心,笑道:“今年我估計無論怎么樣都會比2020年好吧?”

    他表示,從12月份開始所有業態已經基本恢復,寫字樓已經恢復至100%,商場恢復90%,酒店恢復至85%,公寓恢復95%。

    新規與收購機會

    除了經營基本面,對于一支房產基金而言,規模、凈利這些不影響分派的指標并不是最重要的,穩定的收益、分派才是核心指標。

    從分派總額和每單位分派來看,越秀房托全年分派總額6.49億元人民幣,每基金單位分派0.2293港元,年化分派收益水平同比上漲至6.07%。

    林德良對觀點地產新媒體解釋,這緣于越秀房托在融資利息以及經營成本方面的下降。

    “我們通過主動管理,融資成本由2019年4.2%下降至3.01%,如果計上新置換的美元債,將下降至2.57%,這對我們整個分派貢獻是立竿見影的。”

    具體而言,今年1月底,越秀房產基金發行一筆4億美元票據,利率僅2.65厘,用于置換4月份到期、4.99%利率的美元債。

    林德良披露,這筆提前支付管理的美元債為越秀房托節省了5500萬元,相當于貢獻了9%的分派比例。

    “應該說,利息周期是捕捉是否投資房托基金的好時機。”林德良稱。

    關于融資成本的降低,近期香港房產基金的新規,也讓市場對越秀房托此類基金的發展關注頗多。

    據觀點地產新媒體了解,2020年11月,香港證監會發表房托基金守則咨詢總結提到,容許房托基金在投資物業發展項目時,可超過現有的資產總值10%的上限;同時將房托基金借款限額由資產總值的45%提高至50%等。

    這是否將給近兩年沒有納入新物業的越秀房托帶來并購機會?林德良對此表示,香港投資新規確實可以讓公司利用更大的杠桿做一些并購。

    不過他還是賣了個關子:“今年你說是不是時機?確實應該比去年好一點吧?利息低、現在又處于后疫情、機會多,我相信大家可以多多留意我們!”

    而后在群訪環節,追問之下林德良坦道,2021年的機會肯定會更大,“一方面,低息環境使我們更容易做收購。舉個例子,融資成本1.2%左右,收購之后4%的回報率,是正杠桿。如果以前4%多的利息,是反的,顯然現在有很好的契機。”

    另一方面,他提到疫情之后整體市場資產價格有了租售比的合理配對,以前資產價格高,如今資產價格有所回落、回報率提高,就可以相應進行匹配。

    至于投向何方?林德良表示還是以大灣區、寫字樓、產業動能為關注點。

    以下為越秀房產基金2020年全年業績發布會問答環節實錄:

    現場提問:白馬大廈、武漢、上海那邊,上半年租金受到影響比較大,公司在下半年是不是做了很大的調整?整體出租率和分紅率怎么樣?

    林德良:出租率和分派率是很關鍵,因為買房托基金的都知道,分派收益率是很關鍵的,我們現在保持6.07%,所以大家都可以留意得到。

    白馬大廈方面,因為疫情,我們有意做了租戶結構優化調整,引入一些好租戶或者是抗風險能力更好的租戶,全國的批發市場在下半年同比增長5%。換而言之,整個批發市場對這部分的幫助是相當大的,現在換了租戶是重新出發的過程。

    對于白馬大廈,我們不單單是換租客,還做了一件事情,一樓和二樓利用疫情的時間全部已經重新裝修過,變成叫做“時尚之芯”的一個地方,已經全部出租了,租金比原來有很大幅的提升。

    調整以前,白馬大廈是100%的出租率,調整以后暫時有94%,2021年則是朝著99%、100%的目標去努力。

    關于武漢,現在是87%、88%的出租率。按照之前,我們是95%的出租率,我想在未來一年應該可以做得到。

    就算疫情,現在武漢的租金同比都有增長的,關鍵是接下來國家有很多政策落在武漢,打造五大國家級的產業基地,這對武漢的產業動能帶動非常之大。

    五大國家級產業基地是什么?可以看到有國家的存儲器基地、新能源汽車基地、航天產業基地、大健康產業基地等,這對未來房地產租務市場相信會有很大幫助,所以我們非常有信心在2021年可以做到之前的目標。

    關于上海,上海去年供應很大,空置率也很高,因為集中供應了一百多萬平方米,現在空置率是21%。我們現在是92%出租率,換而言之還有空間可以爭取100%的出租率。

    有一個好消息是上海證券交易所搬來我們這棟樓附近,就像香港交易廣場一樣,有很多配套的相關行業都會爭相過來,因此我相信在未來一年上海有很多剛性需求帶動我們的上海物業,往好的出租率方向去增長。

    現場提問:香港有意放寬房托基金的投資限制,不知道公司有沒有留意投資機會呢?公司完成發行美元票據,預計今年的利息成本會不會進一步下調?

    林德良:利息周期是一個捕捉投資房托基金的好時機,現在利息是十多年里的低位。

    我們在1月份提前重組了4億美元債,原來利率是4.99%,這次主動在1月份提前去做,利息下降到2.66%。如果現在去做肯定就不止2.66%了,我覺得1月份的時機非常好,這一筆4億美元債也為我們節省了5500萬。

    5500萬利息相當于貢獻了9%的分派比例,所以對分派起到非常好的效果。我們還留意到,除了美元債,港幣一個月前也是處于低位,最近可以看到大概0.12,0.15,0.17左右。如果按照這個,比去年同期也少了50個點或者30個點。

    如果10個點,對我們的貢獻也有600萬左右,30個點就是1800萬,加上剛才的5500萬,大家可以算算這個的貢獻。

    利息周期是判斷要不要買這個房托基金的重要依據。

    香港放寬了對房托基金的政策,我們可以利用更大的杠桿做一些并購,因為現在借貸比率從45%上升到50%,這些我們都密切關注,一些好的政策、好的機會我們都會把握。

    現場提問:年報里還寫了一筆三年期20億的銀團貸款,能否講講今年的還錢計劃?今年整體利率、融資成本會不會再降呢?

    林德良:我們2019年年底的融資成本是4.2%,2020年底是3.01%。如果加上4億美元債,融資成本跌了下來,換言之現在融資成本是2.57%。

    這個2.57%再細分一下,是140億,總共借了140億。這140億當然有一些是到期了,今年到期的也都是年底到期,其實下半年我們的融資需求是不算大的。

    下半年只剩下3到5個億是需要做融資的,換而言之今年我們沒有太多的融資任務。

    我們是有47%是浮動的,47%是同港幣浮動的利息,這部分是同Hibor有關的,換而言之Hibor和這部分升跌是相當關鍵的,所以可以留意一下Hibor這個市場,現在都是處于比較低位的水準,所以對這部分的貢獻都相當大的。

    現場提問:酒店公寓方面,下半年有提到反彈了,環比增長是非常好,現在疫情是有小小反復,在內地這個水平是不是可以維持?現在整個經濟環境都在復蘇,公司覺得酒店公寓的各方面,比如房價、入住率各方面的水平怎么樣?

    林德良:酒店同公寓下半年復蘇勢頭非常好,酒店恢復到82%左右,餐飲恢復到90%左右,整體已經恢復到85%。

    無論萬豪酒店集團也好其他酒店集團也好,都預計2021年或者2022年完全可以恢復,為什么我們有信心在2021年會進一步做得更好呢?

    第一,整個客源結構已經不同了,以前有很多海外商務客源,但現在變成多是大灣區客源,大灣區動能給了我們很多周末休閑客戶,包括旅游客戶,這部分人貢獻相當大,所以我們下半年入住率能如此高,有80%多。

    2021年主要做什么?宴會和餐飲。我們是做了一些調整的,以前像開會、發布會比較多,現在多了視頻會議,像現在這種跨區域視頻會議,酒店里面也增加了這些設施設備,讓大家可以知道,原來跨境越洋開會是如此便利,可以制造多一點機會給他們。

    第二,現在控制成本是我們主要的措施,整個四季酒店去年少了6100萬成本,未來一年控制成本是主流。

    第三,四季酒店未來一年會做產品升級,整棟酒店翻新不可能,主要開始換床鋪、換電視,包括沙發等,這些都逐步在換新過程中。換而言之,未來一年大家可以見到的都是全新的,同時我們也會做更多客源的內部互動。

    所謂內部互動,去年我們做了一個平臺叫悅享會,這是一個新平臺,因為有那么多寫字樓客戶在我們這里,有30多萬白領在我們這里,他們都需要訂房的,所以我們提出一個“去后勤化服務”,讓他們的后勤人員直接來我們酒店訂房,還有更多優惠。這對我們也會更好,因為少了OTA的通道費。

    雅詩閣方面,大家可以留意到,我們下跌不是很多,因為長租房比較多。未來雅詩閣會做客源的差異化。現在客源都比較多集中在美國領事館、日本、韓國等客源,今年或者從去年開始國內客源多了。

    按照現在的目標,2021年酒店公寓可以很快恢復到2019年的水平。

    現場提問:管理層每年會遇到哪些問題?對旗下物業組合會不會有新的安排?比如注入一些新的資產或者丟掉一些表現不太好的物業之類的?

    林德良:我們每年都關注投資收購、并購,坦率來說,今年機會肯定會更大。

    第一,低息環境變得更容易做收購,舉個例子,融資成本1.2%左右,我們收購是4%的回報率,是正杠桿。如果以前4%多利息,是反的,顯然現在是很好的契機。

    第二,疫情之后,整個資產價格有一個租售比的合理配對。以前我們關注到,為什么有錢不一定買得到?資產價格高,才2-3%的回報率,肯定買不到,如果資產價格回落一點,回報率更高一點,就可以匹配。

    我們主要還是觀察大灣區,大灣區是未來國內發展的重點,一定要關注到這個點,可以關注哪些物業的可能性。

    我們肯定回歸到產業,回歸到寫字樓,寫字樓大的消費動能可以傳遞到商場和酒店,所以關注寫字樓,今年的可能性肯定比以前更高。

    撰文:林心林,李標    

    審校:徐耀輝



    相關話題討論



    你可能感興趣的話題

    資本

    REITs

    業績會

    越秀房托

  • 必威