鯨吞東莞巨無霸舊改 宏發賴氏繼續盯上環深城市群

觀點地產網 ?

2021-03-04 22:02

  • 雖說拿下了巨無霸舊改項目,但作為單一主體的宏發,后續壓力及挑戰并不小。

    觀點地產網 沒有任何意外,東莞塘廈鎮石潭埔科技產業新城(一期)更新單元終究落入宏發的“口袋”。

    3月4日,東莞公共資源交易網發布《塘廈鎮石潭埔科技產業新城(一期)更新單元單一主體掛牌招商公告》,最終由東莞市宏潤產城投資有限公司(宏發)以底價13.09億元競得,成為項目實施主體。

    一則簡單公告背后,宏發創始人賴海宏為此籌劃了三年多的時間。

    早于2017年底,塘廈鎮官方微信發布消息稱,已經與宏發基本達成投資共識,石潭埔科技產業新城項目(連片“工改工”)由宏發投資建設,不過仍需進一步研究確定。

    當時消息稱,該項目固定資產總投資600億元,年產值700億元,將建設成現代智慧產業新城,引進200家以上國家高新技術企業,其中項目一期計劃投資300億元。

    此后宏發于2019年11月成為項目一期前期服務商,按照要求,前期服務工作需在2年內完成,但宏發僅耗時1年零2個月便提早完成流程。

    東莞一業內人士稱,東莞以前很多舊改項目都沒做起來,包括火煉樹村項目多年都沒起來。宏發此次拿下項目,意味著東莞舊改真正進入建設時代。

    據悉,東莞舊改項目大多處于前期服務階段,僅是在供地之前完成單元研究包裝、權益核查與確認、意愿征詢、評估、掛牌招商方案報批等前期工作,未進行實質性操作。

    由此,宏發在臨深片區踏出重要的一步。

    單一主體:宏發

    東莞城市更新流程有其獨特性所在,于2018年創設了單一主體掛牌招商制度,規范權利人自改模式,取消村企合作改造模式。

    在單一主體掛牌招商模式下,政府先行統籌明確政府、集體的利益分配,落實公共配套設施建設責任,然后通過單一主體掛牌招商制度公開引進企業作為改造主體,通過不動產要約收購完成片區內拆遷補償工作。

    分析認為,此舉既讓企業通過市場競爭最大限度參與城市更新,也實現了復雜改造片區的土地整合。

    上述石潭埔科技產業新城(一期)更新單元,便是“城市更新單一主體掛牌招商”項目的典型代表。

    資料顯示,該項目屬于“產城融合類”城市更新項目,是“拓空間”城市更新類試點項目之一,位于塘清西路南側、環市東路東側、從莞深高速西側、鯉魚塘水庫北側。

    項目總占地面積53.12萬平方米,其中拆除重建約44.05萬平方米,現狀保留約9.07萬平方米。現狀為舊廠房與舊村莊,其中舊廠房建筑面積44.42萬平方米,舊村莊建筑面積7.11萬平方米。

    改造后,項目規劃為工業用地、新型產業用地、居住用地,擬出讓面積32.7萬平方米,總計容建面148.5萬平方米,其中居住建面約58.7萬平方米,新型產業用房建面17.58萬平方米,傳統產業用房建面72.20萬平方米。

    按照規劃,該項目需建設36班小學、地下停車場、社區體育公園、社區公園、生態修復區、消防站和公交首末站,打通塘清公路、環市東路、蓮潭路、建業路和東深公路,合計56907平方米。

    從具體操作流程看,首先是前期工作,涉及規劃、拆遷補償到評估測算的各個方面。上述舊改項目是由東莞市農村(社區)集體資產管理網發布集體決議結果,確認東莞市宏潤產城投資有限公司成為前期服務商。

    相對而言,介入前期服務,房企對包括項目經濟收益等情況有更為深入的了解,對于后續收購開發等有所助益。

    不過,前期費用及專業服務費由服務商墊付,完成掛牌招商后再從土地出讓金中支出。

    其次為實施掛牌階段,其中包含政府綜合收益報價、不動產權益要約收購兩個環節,完成兩個環節才確定成交方。

    于1月29日,東莞公共資源交易網便發布了2021年第2宗城市更新單一主體掛牌招商項目公告,即塘廈鎮石潭埔科技產業新城(一期)更新項目。

    當時披露,政府的土地出讓收益起始價為11.48億元,競價報價浮動限于政府土地出讓收益部分;拆遷補償方案明確集體經濟組織的貨幣補償為1.6億元,該項貨幣補償為固定值,除貨幣補償外,還需要補償22.87萬平方米的新建M1產業用房。

    據了解,宏發需要在3年內完成項目拆除平整和土地供給,并在供地后1年內動工,3年內竣工。即確認收購主體后,項目需6年內整體竣工(特殊情況可申請延長1年)。

    但單一主體亦有相關風險存在,比如貸款利率變動、后續融資不確定等。城市更新項目一般周期長、資金需求大,要求投資人具備較強的資金實力與融資能力。

    加之單一主體城市更新項目涉及公共基礎設施、居住用房等建設,規模較大、復雜性高。在建設過程中,也會面臨包括施工不當、成本波動等風險。

    雖說拿下了巨無霸舊改項目,但作為單一主體的宏發,后續壓力及挑戰并不小。

    臨深片區:產業

    根據相關統計,目前東莞已有5宗城市更新單一主體掛牌招商項目,除了前述舊改項目,其余2宗位于鳳崗,分別由都市麗人和深圳基業落子,另外2宗位于清溪的項目則是由中建國際、奧園/中天/泰誠聯合體拿下。

    值得注意的是,目前東莞明確的單一主體掛牌招商項目,都處于臨深片區。

    事實上,因東莞房價、地價較深圳更具備優勢,且東莞市政府定位即是接受深圳產業外溢,而臨深片區因地理位置優勢更受關注。

    塘廈作為臨深片區的大鎮街,承接了區域發展紅利,成為深圳高端產業資源外溢的首選之地,但也面臨著產業發展空間不足等問題。

    因而有盤活閑置低效土地、推動城市更新改造,并建設科技產業平臺項目的需求。

    2020年,塘廈城市更新和土地整備辦相關負責人曾介紹,塘廈鎮組織謀劃、綜合論證,引導城市更新支撐產業發展,以連片改造、“工改工”為主要路徑,大力推進城市更新改造,未來三年計劃實施城市更新項目共9949畝,其中連片城市更新項目13個,共8044畝。

    宏發就此成功分得一杯羹,此番拿下的石潭埔科技產業新城(一期)更新單元項目計劃通過拆除重建,建設新型產業園區,將承接深圳高端產業、人口、創新資源輻射外溢,形成產業、居住、公服配套一體的產城融合區。

    據了解,該項目產業空間用地占比不低于65.45%,傳統產業建筑總量達72.2萬平方米,形成產業發展平臺,以此實現產城融合。

    并且宏發在東莞還有另一舊改項目,為麻涌華陽村華陽工業區“居住及教育類”更新單元項目。

    2019年7月,經過前期表決、招標、公示、審核等程序,華陽工業區“居住及教育類”更新單元項目與宏發旗下子公司榮德投資簽訂前期服務協議。

    該項目更新用途為住宅、教育及相關配套,規劃面積約18.93萬平方米,包括華聯發、銳新船廠、億寶及長綠地塊,已完成標圖建庫用地面積14.5萬平方米。

    不難發現,宏發近些年除了保持深圳本地市場份額之外,東莞已成為第二陣地。在公開招拍掛市場,宏發曾以2.5億拿下清溪鎮約9000平方米地塊、以3.36億元競得東坑鎮新門樓村地塊。

    短短幾年時間,宏發在東莞落下多子,背后的推手為賴海宏。

    賴海宏于1981年創立宏發集團,立足于深圳房地產市場,開發的地產項目如宏發·雍景城、圣淘沙·駿園、宏發·領域等。

    此前多年,宏發深耕深圳寶安區、光明區,近年來也相繼布局龍華區,去年底亦被確認為龍華區彬峰桂工業園城市更新項目的實施主體。

    根據僅有的公開資料,于2019年底,宏發累計開發物業面積超過500萬平方米,持有的工業物業約150萬平方米,商業物業、寫字樓近40萬平方米,后續開發儲備用地近250萬平方米。

    但不管是于深圳或是東莞,宏發影響力與知名度仍不如賴海宏弟弟賴海民創立的鴻榮源,該公司于1991年就通過合作開發的方式介入到房地產行業,曾被稱為“寶安舊改之王”。

    鴻榮源亦早有布局東莞舊改市場,2020年更是一舉拿下3幅舊改地塊。而且,自2018年首進東莞之后,三年內新增舊改面積超過360萬平方米。

    相似的是,賴氏兄弟均保持低調,并從深圳漸漸“潛行”至東莞臨深片區。

    撰文:許淑敏    

    審校:徐耀輝



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