觀點直擊 | 九龍倉吳天海:沒有奇跡出現,現時情況“天陰有雨”(實錄)

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2021-03-04 21:58

  • “現在的情況是天陰有雨,不是落大雨,大雨暫時已過去了,會不會繼續來?我不敢說。”

    觀點地產網 吳天海用“乏善可陳”來形容公司去年的業績表現。

    畢竟九龍倉置業是以收租為主營業務的公司,旗下最主要的六大投資項目均位于香港。眾所周知,香港去年受到新冠疫情的沖擊比較嚴重,目前仍然在第四波疫情影響之中。

    根據香港政府統計處和旅游發展局披露,2020年全港零售銷售額錄得3260億港元,同比下跌24%,而訪港旅客則直接收縮94%到360萬人,其中去年2月-12月只有約40萬人。

    而且2019年12月成功注入母公司會德豐兩個新加披物業,情況也沒有太大改善。新加坡去年受疫情沖擊也不小,該國目前仍存120個確診病例。

    極端的市場環境重創九龍倉置業,資料顯示,截至2020年上半年,收入下跌了20%,基礎盈利下跌26%,由盈轉虧。

    放眼2020年全年,九龍倉置業收入減少3%至港幣155.15億元,基礎凈盈利減少24%至74.77億港元。如果計入投資物業重估虧損的137.65億港元,歸母凈利潤虧損達到78.54億港元。

    結果不算意外,“下半年也沒有什么奇跡出現。”吳天海介紹,就算去年下半年市況開始回轉,本地客增多,九龍倉置業也不能扭轉乾坤。

    具體到每一個項目,尖沙咀海港城(包括酒店)去年總收入86.74億港元,下跌了25%,營業盈利下跌29%;銅鑼灣時代廣場整體收入下跌18%,營業盈利則下跌24%。

    時代廣場過去比較長一段時間的表現不算太好,按戴德梁行最新研究報告,銅鑼灣是2020年香港商鋪租賃市場受創最嚴重的區域。3月3日消息,奢侈品牌路易威登(Louis Vuitton)和芬迪(Fendi)已決定關閉位于時代廣場的門店。

    中環組合卡佛大廈、會德豐大廈過去一年租務保持了穩定,截至期末前者寫字樓租出95%,后者租出94%,零售鋪面則全部獲租。因此卡佛大廈和會德豐大廈去年收入反而上升2%,營業盈利上升3%。

    九龍東荷里活廣場2020年表現亦有下滑,全年收入4.79億港元,同比下降13%,營業盈利下跌19%。新加坡組合,位于烏節路黃金地帶的Scotts Square商場和會德豐廣場,從去年下半年開始復蘇。

    但值得注意的是,荷里活廣場的下滑比海港城和時代廣場低,這是由于有本地消費力支撐。資料顯示,位于交通樞紐鉆石山港鐵站上蓋的荷里活廣場,是以九龍東新興中產階層人士為主要顧客,海港城和時代廣場則更依賴旅客生意。

    增強與本地消費者的聯系,是九龍倉置業去年做得最多的工作。

    “在大環境未曾明朗化之前,當然希望搶占本地市場的份額。”吳天海表示,無論在購物商場、酒店和餐飲食肆方面,九龍倉目前都致力于吸引香港本地客,要發揮主觀能動性,挖掘本地潛力。

    據統計,九龍倉置業2020年市場推廣支出較往年增加了3倍。5月11至17日,海港城及時代廣場就舉辦了名為“Rewarding Everyone”的全港性消費獎賞計劃,向外派出了價值超過1億港元的消費券。

    同時租戶組合調整也在繼續進行,去年Lululemon在海港城開設了香港最大旗艦店,Alexander McQueen、Canada Goose、Christian Louboutin、Hermès 及 Jimmy Choo 也將在海港城的店鋪擴充成旗艦店。

    時代廣場則引入了Area 0264、AHKAH(香港首店)、Bakebe、Cigar Kingdom、GeneHarbor(港島區首店)、Lionesse 及 MaskOn Gallery等新鮮租戶,為未來進一步復蘇做好準備。

    因交通受限而收入暴跌的酒店,也只好依仗本地客人。

    過去一年,香港當地正興起周末到酒店住一晚到兩晚的“短期旅行”。盡管如此,九龍倉置業酒店分部2020年收入仍暴跌58%至6.3億港元。

    因此,九龍倉置業現時經營理念很簡單:等待疫情過去,等待香港和內地實現通關,等待香港零售業和旅游業的復蘇……總之疫情過去,一切陰霾都會消散。

    吳光海稱:“本地消費已經陸續恢復了,目前欠缺的是游客。”他對未來一年香港零售業前景的判斷是“天陰有雨”,最大的難關已經闖過去了,但持續的低迷是常態。

    至于什么時候才會晴朗?最終要看疫苗接種情況,目前香港市民正在分批接種科興疫苗。

    另據特區政府最新通報,香港已延長香港法例第599C章《若干到港人士強制檢疫規例》、第599E章《外國地區到港人士強制檢疫規例》,包括口罩令、由海外到港人士需強制檢疫等7項規例的有效期至2021年9月30日。

    換句話說,最早的可能通關日期,還要等9月30日之后。

    以下為九龍倉置業地產投資有限公司2020年全年業績發布會問答環節實錄:

    現場提問:商場銷售額跌勢在去年第四季有放緩現象,今年首季表現怎樣?公司市場推廣支出增加了3倍,今年預算是怎么樣呢?去年年底整體商場出租率下跌至90%,今年會不會有機會回到以往的水平?

    吳天海:昨天政府已經公布了今年1月份全港的消費數字了,但看的時候還是要小心一點點,因為有農歷年的效應。去年農歷年是在西歷1月末,今年農歷年是在2月中,所以單看一個月可能不是很全面。

    我們從客戶方面得到一些不太全的數據,大家覺得是好了一點的,尤其如果是過年前后有去海港城或時代廣場,都可以留意到人潮多了很多,停車場排長龍,也多了很多人逛街。

    那究竟旺丁之余有多旺財?這需要看具體數據我們才能知道。但整體來講,大多數租戶都比幾個月前放心了一些。

    至于今年會用多少錢去推廣?我們會維持高推廣的水平,比如消費券會繼續做的。當然消費券是需要購物者在用的時候才會有支出,希望各位消費者多用一些。

    至于今年出租率能有幾多?很大情況是看疫情,如果疫情能盡快受控制,相信租戶對前景會更有信心一點、會繼續開鋪。無論開新鋪還是繼續保留舊鋪,相信各方面信心都會大一些。

    現場提問:管理層如何看待香港今年的零售市場?公司是否有計劃在海外收購?

    吳天海:首先香港的零售情況,如果只看1月份數字是以偏概全的。但你問我如何看?我自己個人看,今年香港零售市場有一點點像現在的天氣“天陰有雨”,至于什么時候才會晴朗?我不是很敢講,因為很大程度上還是要看疫情。

    本地消費已經陸續恢復了,正如剛剛講現在有很多人逛街,或多或少也會有人花錢,但會花多少?就要看個人經濟狀況以及經濟前景。

    目前欠缺的是游客,而游客的消費力不僅是游客花一元的消費力就只是一元的。錢是有公關效應的,可能游客花了一元,但得出的結果可能是幾元,這是一個非常重要的因素。

    關于海外收購,暫時沒有這方面的計劃。

    現場提問:商場業務方面,集團用了那么多成本去做相關支持援助,也有一定成效,會不會繼續做下去?公司業務什么時候會復蘇?管理層會不會覺得這個情況會比較被動?酒店方面,會不會有一些策略放在不同的消費人群?

    吳天海:首先關于推廣,我們1月份至今都有陸續在做,沒有停止過,所以根據現時的走勢,我們會繼續做下去。至于做到什么時候?這看很多因素,因為會不會某個策略到差不多的時候,市場對它沒有那么接受,我們又要出新招,這是經常需要思考的事情。

    但暫時似乎還是很有用的一個工具,我們會繼續做。

    酒店方面,不僅僅是我們一個機構、一個公司要面對,而是全香港都要面對。全香港的零售業都面對同樣的問題,全香港的酒店業都面對同樣的問題,這個問題應該問財政司司長或問特首。

    我們自己在大環境未曾明朗化之前,當然希望搶占本地市場的份額,所以一系列動作都是往這個方向走。

    酒店就多做本地客、餐飲也是爭取本地客的份額;至于商場,我們近半年吸引了很多汽車過來我們停車場停車。兩年前我們停車場肯定是沒有那么忙的,但現在比以前忙碌了很多,這也證明我們是搶到了本地客的生意。

    現場提問:公司業績提到有減租的幅度,提供租金減免大概20億左右,到今年這些措施都會不會繼續有?還是說租金減幅預期是多少?業績或者市道最壞的情況是否已經過去了?

    吳天海:對于今年生意或租金減免,有一個很重要的因素,我希望大家都能考慮進去:在一年前的今天,有很多租戶給的租金是當時或之前簽下來的高水平租金。

    現在很多高水平的租金已經陸續到期的了,取而代之很多都是經過調整的租金,因此租戶所承擔的新租約之下的新租金,已經輕了很多。

    是不是還需要繼續援助?這個我們會進行考慮,當然有一部分租戶仍然是舊約,這就是另外一個方法。不過這始終是一個零和游戲,如果要形成一個雙贏的方案,肯定需要市道好,通關是其中一個重要的環節。

    最壞情況是否已經過去?剛剛我說現在的情況是天陰有雨,不是落大雨,大雨暫時已過去了,會不會繼續來?我不敢說。

    現場提問:管理層如何看網購對線下場的沖擊?

    吳天海:網購經過疫情之后受歡迎了很多,但一般消費者使用網購,我相信主要是日常使用的貨品比較多一點,奢侈品方面可能沒有那么多。

    另外,在香港,時裝一類的商品暫時網購的比例不是很高。

    但我覺得起碼在2021年來講,假如疫情可以穩定,大家能多一點逛街,逛商場始終是一個很重要的活動。而逛街或多或少都會花一點錢,我相信暫時對實體的零售影響不會很大。

    現場提問:香港同內地依然未通關,因此訪港人數未有明確變化,公司如何看本地零售業走勢,會不會考慮線上模式?

    吳天海:我們會不會做線上?我們不是做零售的,網購是租戶自己去做,實際上大部分的租戶都已經在做了,只是個別情況不一樣而已。

    現場提問:LV在時代廣場關店,續租情況怎么樣呢?今年續租租金預計有多大幅度下調?今年1、2月份酒店情況是否有改善?

    吳天海:同個別租戶談租約的情況不太方便透露,只能再次強調一點,比如奢侈品在香港今日的市場,我想大部分的奢侈品牌在過去1-2年改變了對香港市場的看法,可能沒兩年之前覺得香港市場是那么重要,陸續都減少在香港的投資了。

    這不是任何一個商場、單一一個商場的問題,而是整個香港相對于內地市場發展的趨勢,大趨勢我們沒有辦法能夠阻擋。

    至于某一個品牌本來有五間鋪,但覺得3間夠了,要減一些,他減哪兩間呢?這由很多不同的因素決定,第一就是哪一間的租約到先到期,如果租約還有五年,除非能走得掉,否則未必一定會走那張最長的租約,因為既然有約在身,提前走賠償也是挺厲害的。

    所以有很多不同的因素,如果減鋪的話,減哪個先?正如我剛剛講,一方面有人看淡香港市場,有一些人沒有看得那么淡,不是不淡而是沒有那么淡,他仍然相信香港市場地位的時候,如果見到海港城有一些鋪是很喜歡的,可能會搬過來,實際上我們也有這樣的例子。

    因此我們對今年的市道不是絕對悲觀,但還是說來說去那句話“天陰有雨”。

    1-2月份酒店當然沒有好轉,因為大家知道每一個月只有幾千游客來香港,如果做游客生意每晚租出一間房這個市場份額都很高了,現在大家都是靠本地客,本地客始終有限的。所以現在酒店業非常辛苦,不可否認。

    現場提問:現在內地奢侈品銷售非常強勁,是否擔心即使通關之后游客的消費很難復蘇到以往的水平?

    吳天海:不敢說短期就恢復到以往的水平,這肯定需要一個適應期,也需要看通關是怎么開。

    例如澳門通關早香港起碼幾個月,但澳門那邊的情況也未曾馬上就完全恢復,這需要一個過程。過程之中,香港自身要有足夠的吸引力,如果仍是停滯不前的話,那始終都會跑輸的。

    撰文:劉子棟    

    審校:徐耀輝



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